SCPI et assurance vie : optimisez votre investissement immobilier

Définition et fonctionnement des SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir indirectement dans l’immobilier et de diversifier votre patrimoine. Elles collectent l’épargne pour acquérir et gérer un parc immobilier, majoritairement professionnel (bureaux, commerces, entrepôts). Concrètement, en logeant des parts de SCPI dans votre assurance vie, vous devenez copropriétaire et percevez des loyers sous forme de dividendes trimestriels.

Types de SCPI : rendement, plus-value, fiscal

• SCPI de rendement : elles investissent dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique) pour générer des revenus locatifs réguliers. Ce sont les plus courantes.
• SCPI de plus-value : elles ciblent des biens à fort potentiel d’appréciation, souvent situés dans des zones en développement.
• SCPI fiscales : elles offrent des avantages fiscaux (Malraux) en investissant dans l’immobilier résidentiel neuf ou en réhabilitation.

Flexibilité et diversification offertes par les contrats multisupports

Les contrats d'assurance vie multisupports permettent de combiner différents types d'investissements au sein d'un même contrat. Vous pouvez ainsi combiner vos SCPI avec d'autres supports (fonds euros, unités de compte (1), actions ou obligations).

Transmission de patrimoine facilitée

Le capital transmis échappe aux règles classiques de la succession. Comptez un abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans. Autre avantage : il n'est pas nécessaire de passer devant un notaire, ce qui permet de gagner du temps, mais aussi de l’argent.

Imposition des revenus générés par les SCPI

Dans le cadre des SCPI, “assurance vie et fiscalité” rime avec “régime fiscal avantageux”. Et pour cause, contrairement à un investissement direct, les revenus ne sont pas immédiatement imposés. Tant que qu’il n’y a pas de rachat effectué, ces gains sont réinvestis dans le contrat et bénéficient d’une capitalisation sans imposition immédiate sur le revenu. En revanche, les parts de SCPI détenues via l’assurance vie restent prises en compte dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), comme tout actif immobilier.

Prélèvements sociaux et fiscalité sur les plus-values

Les prélèvements sociaux (17,2 %) ne sont appliqués qu’au moment du rachat du contrat, contrairement à un investissement direct où ils sont payés chaque année. Bonne nouvelle, les plus-values bénéficient également d’un abattement après 8 ans : 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple.

Comparaison avec la fiscalité des SCPI en direct

En direct, les revenus de vos parts de SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dès leur perception, pouvant atteindre jusqu’à 62,2 %. En revanche, les SCPI en assurance vie sont imposées uniquement lors du retrait.

Critères de sélection des SCPI performantes

• Rendement stable : Un taux de distribution en moyenne autour de 4 %, avec une certaine régularité sur plusieurs années, même si les performances récentes peuvent varier.
• Diversification : un portefeuille immobilier varié (secteurs et régions).
• Qualité de la gestion : une société de gestion expérimentée et réputée. 
• Frais maîtrisés : frais d’entrée, de gestion et de sortie raisonnables généralement en moyenne autour de 8% au total.
• Liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas un produit liquide, la revente peut prendre du temps. Cependant, via un contrat d’assurance vie, la liquidité du contrat permet un rachat des fonds généralement en moins de deux mois.
• Historique de performance : Il est important d’évaluer les rendements sur une période longue, même si la plupart des SCPI ont connu une baisse ces deux dernières années

Conseils pour une allocation d’actifs équilibrée

Une allocation d’actifs équilibrée consiste à diversifier vos SCPI en fonction de vos objectifs de rentabilité et de gestion du risque. Pour ce faire, il est recommandé de combiner des SCPI de rendement (qui génèrent des revenus réguliers), avec des SCPI de plus-value (pour profiter d’une valorisation à long terme). Toutefois, attention à ne pas surpondérer votre contrat en SCPI : l’investissement dans les “Autres FIA” (Fonds d’Investissement Alternatifs, incluant les SCPI) est généralement limité à 30 % de votre contrat d’assurance vie pour préserver la diversification et limiter les risques.

Processus de souscription et modalités pratiques

Souscrire des parts de SCPI via une assurance vie est très simple : il suffit de choisir un contrat proposant cette option d’investissement, puis d'acheter des parts selon vos objectifs (rendement, plus-value). Ensuite, ces parts sont intégrées à votre contrat et gérées par l’assureur.

Montant minimum d’investissement et conditions d’accès

Le montant minimum d’investissement dépend de l’assureur, généralement entre 200 et 2 000 euros. Certains contrats demandent un investissement initial plus élevé, mais permettent ensuite des versements réguliers.

À noter qu'il n’est pas possible d'acquérir des SCPI via un crédit. Si vous souhaitez investir, vous devrez disposer d’un capital suffisant.

Adapter votre stratégie d’investissement à votre profil

Si vous avez un profil prudent, il est généralement conseillé de privilégier des SCPI réputées stables, comme celles investissant dans les bureaux ou les commerces. Pour un profil plus dynamique recherchant un rendement potentiellement plus élevé, des secteurs comme l’immobilier de santé ou les résidences services sont souvent privilégiés.

Cependant, les deux dernières années ont montré que même ces secteurs, habituellement stables ou dynamiques, peuvent connaître des fluctuations importantes. Il est donc essentiel de rester vigilant et de diversifier vos placements.

Suivi régulier des performances et réajustement de l’allocation

Il est important de suivre régulièrement les performances de vos SCPI pour évaluer leur adéquation à vos objectifs financiers. Cependant, gardez en tête que les parts de SCPI ne sont pas liquides et que certains assureurs peuvent appliquer des pénalités en cas de rachat anticipé.

Ainsi, tout réajustement de votre allocation doit être réfléchi et planifié pour éviter des coûts supplémentaires et respecter les contraintes de liquidité.

Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine

Un conseiller expert en gestion de patrimoine pourra vous aider à choisir les SCPI adaptées à vos objectifs, à diversifier votre portefeuille et à optimiser la fiscalité. Il se chargera également du suivi et de l’ajustement de votre investissement.